Μισθώσεις-Σύγχρονα προβλήματα-Λύσεις-Συμβουλές

Εμπορικές Μισθώσεις.-Σημαντικά σημεία των συμβάσεων εμπορικών μισθώσεων.

Αγαπητοί αναγνώστες, αναφορικά με τις εμπορικές μισθώσεις θα πρέπει να γνωρίζεται τα εξής σημαντικά γεγονότα, όπως αυτά έχουν καθοριστεί από τη νομοθεσία (Π.Δ 34/1995 όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με τον ν. 2741/1999).

Διάρκεια εμπορικών μισθώσεων.

Όλοι και ιδίως όσοι επαγγελματίες θα έχετε κατά νου να νοικιάσετε κάποιο μαγαζί, θα έχετε αναρωτηθεί με το μυαλό σας πράγματα όπως, για πόσα χρόνια να κάνω συμβόλαιο, αν φτιάξω το μαγαζί και κάνω συμβόλαιο για 4 χρόνια και μετά ο ιδιοκτήτης θέλει να με διώξει και άλλα τέτοια διάφορα. Επ' αυτού ισχύει το εξής :

Η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) χρόνια και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί ανάμεσα στον ενοικιαστή (μισθωτή στην νομική γλώσσα) και τον ιδιοκτήτη (εκμισθωτή στη νομική γλώσσα) πως η διάρκεια της θα είναι για μικρότερο χρονικό διάστημα π.χ για πέντε χρόνια. Ε λοιπόν η μίσθωση ακόμη και αν έχει υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό που να προβλέπει μικρότερο (από τα 12 χρόνια) χρονικό ορίζοντα, θα είναι ισχυρή για 12 χρόνια ανεξάρτητα το τί θέλανε τα δύο συμβαλλόμενα μέρη και αυτό το προέβλεψε ο νομοθέτης για να προστατέψει τους πιο αδύναμους οικονομικά ενοικιαστές από καταχρηστικές πρακτικές των ιδιοκτητών.  

Λύση της μίσθωσης

Α. Όμως, επειδή στις μισθώσεις γενικά όπως και σε όλες τις συμβάσεις ισχύει η ελευθερία των συμβάσεων, ο νομοθέτης προέβλεψε εδώ και μία άλλη ασφαλιστική δικλείδα που βοηθά τα συμβαλλόμενα να κινούνται ευέλικτα, δηλαδή : Η μίσθωση η οποία παρόλο που έχει συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μικρότερο των 12 ετώ και ισχύει δυνάμει της προαναφερόμενης αναγκαστικού δικαίου διάταξης για 12 έτη, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, η οποία θα αποδεικνύεται όμως με έγγραφο βέβαιας χρονολογίας, δηλαδή με έγγραφο η χρονολογία συντάξεως και συνυπογραφής του οποίου θα βεβαιώνεται μόνο από κάποια δημόσια υπηρεσία, φαντάζομαι ΚΕΠ. ¨Ετσι για παράδειγμα αν κάποιος έχει υπογράψει ιδιωτικό συμφωνητικό για να νοικιάσει για ένα μαγαζί και συμφώνησε με τον ιδιοκτήτη του μαγαζιού ότι η διάρκεια της μίσθωσης θα είναι π.χ 4ετίας, πρέπει να γνωρίζει ότι ο νόμος τον προστατεύει σε κάθε περίπτωση και η μίσθωση θα ισχύει υποχρεωτικά για 12 έτη. Τώρα όμως στην περίπτωση που μετά την πάροδο 2 ετών μισθώσεως θέλει ο ενοικιαστής να φύγει μετά από ένα χρόνο, τότε μπορεί με τον ιδιοκτήτη να υπογράψει ένα νέο ιδιωτικό συμφωνητικό με ημερομηνία, η ισχύς της οποίας θα βεβαιώνεται από οποιαδήποτε αρμόδια δημόσια υπηρεσία (να προκύπτει δηλαδή ότι αυτή η ημερομηνία συντάξεως του συμφωνητικού) είναι μεταγενέστερη από την ημερομηνία συντάξεως του αρχικού ιδιωτικού συμφωνητικού), και τότε στην περίπτωση αυτή με την πάροδο της δεύτερης ημεροχρονολογίας λύσεως της μίσθωσης αυτή θα λύνεται αυτόματα και δεν θα είναι πια σε ισχύ.  

Αυτό το προέβλεψε ο νομοθέτης για να μην εμφανίζονται φαινόμενα μεταχρονολόγησης ιδιωτικών συμφωνητικών. Δηλαδή ας υποθέσουμε ότι ένα έξυπνος και πονηρός ιδιοκτήτης σκεφτόταν να νοικιάσει το μαγαζί του μόνο για δύο χρόνια γιατί μετά από αυτό το διάστημα είχε κάτι άλλο κατά νου. Τότε θα μπορούσε αν δεν ίσχυαν τα όσα προανέφερα να υπογράψει δύο ιδιωτικά συμφωνητικά, το ένα που θα πρόβλεπε μίσθωση ας πούμε λ.χ για πέντε χρόνια και το δεύτερο που θα υπογραφόταν την ίδια ημέρα με το πρώτο αλλά θα έχει πάνω του ημερομηνία υπογραφής μετά την πάροδο ας πούμε ενός έτους διάρκειας της μίσθωσης, υποτίθεται δηλαδή ότι θα είχε υπογραφεί μετά από ένα χρόνο και αυτό θα το έκανε για να εκμεταλλευόταν την πρόβλεψη του νόμου, ότι δηλαδή η εμπορική μίσθωση ναι μεν ισχύει για 12 έτη, αλλά με νεότερη έγγραφη συμφωνία μπορεί να ισχύσει και για λιγότερο χρονικό διάστημα . ΈΛΑ ΟΜΩΣ που ο νόμος απαιτεί το νεότερο ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να είναι έγγραφο ΒΕΒΑΙΑΣ χρονολογίας, με χρονολογία η ισχύς και η εγκυρότητα της οποίας να βεβαιώνεται δηλαδή από κάποια δημόσια υπηρεσία. 

Β. Καταγγελία με πρωτοβουλία ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη
 Είτε ο ενοικιαστής είτε και ο ιδιοκτήτης (είπαμε εκμισθωτής κατά τη νομική γλώσσα) μπορούν να προβούν σε καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης για έναν από τους λόγους που αναφέρονται και προβλέπονται από τα άρθρα 608 και 609 ΑΚ.


Γ. ΝΕΟΤΕΡΗ ΑΝΤΙΣΥΜΦΩΝΙΑ : ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΑΙ ΠΑΡΑΛΑΒΗ ΚΛΕΙΔΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (ΜΙΣΘΙΟΥ)
Όλα όσα προανέφερα για νεότερη αντισυμφωνία των συμβαλλομένων μερών (ενοικιαστή και ιδιοκτήτη) προκειμένου να λύσουν την σύμβαση μίσθωσης και να μικρύνουν τον από τον νόμο υποχρεωτικό χρόνο διάρκειάς του