ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟ ΛΟΓΩ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΔΥΣΚΟΛΙΩΝ

ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟ-ΑΝ ΔΕΝ ΣΥΜΦΩΝΕΙ Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ;

Αγαπητοί αναγνώστες μου, τους τελευταίους μήνες έχω δεχτεί αρκετές ερωτήσεις που έχουν να κάνουν με μισθώσεις και ενδεχόμενες μειώσεις του μηνιαίου ενοικίου (μισθώματος στη νομική γλώσσα) που μπορεί να επιτευχθούν. Ενδιαφέρον βέβαια παρουσιάζουν οι περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ενοικιαστής (μισθωτής στη νομική γλώσσα) δεν μπορεί να καταλήξει σε συμφωνία με ιδιοκτήτη του ακινήτου (μισθίου στη νομική γλώσσα), διότι αν συμφωνούν σε κάποια τέτοια μείωση δεν μένει παρά να υπογράψουν μία νέα τροποποιητική διάταξη ως προς αυτό το κεφάλαιο μόνο, διότι αν επεκταθούν και σε άλλα σημεία, τότε ενδεχομένως χωρίς να το ξέρουν μπορεί π.χ με το δεύτερο συμφωνητικό να προέβλεψαν νέα ημερομηνία λήξης της μίσθωσης διαφορετική από αυτή που υπήρχε στο αρχικό συμβόλαιο με αποτέλεσμα στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής να μην προστατεύεται από τη 12ετία που του παρέχει ο εμπορικός νόμος κατά τη διάρκεια του οποίου δεν μπορεί να τον βγάλει ο ιδιοκτήτης του απο το μίσθιο (δηλαδή π.χ αν το  πρώτο συμβόλαιο προέβλεπε ημερομηνία λήξης την 15.01.2014 και το νέο προβλέπει την 15.06.2014 και αν υποθέσουμε ότι αυτό έχει υπογραφεί στις 1.01.2010, ενώ μέχρι τις 1.01.2022 δεν θα μπορούσε αρχικά με το πρώτο συμβόλαιο να τον βγάλει (διαδικασία έξωσης) τον μισθωτή ο ιδιοκτήτης από το μίσθιο, με το νέο συμβόλαιο η μίσθωση θα λήξει αυτοδικαίως αγαπητοί αναγνώστες στις 15.06.2014 Η νομική αιτιολογία (νεότερο έγγραφο βεβαίας χρονολογία). Όμως ας επανέλθουμε στο θέμα μας που έχει να κάνει με την μείωση ενοικίου όταν υπάρχει διαφωνία μισθωτή και εκμισθωτή. 


Η νομική βάση της μείωσης του ενοικίου "πατάει" πάνω στο άρθρο 288 ΑΚ (το οποίο αναφέρεται στην καλή πίστη που πρέπει να επικρατεί στις συναλλαγές) . Με αυτόν τον τρόπο δίνεται η δυνατότητα στον μισθωτή να ζητήσει αναπροσαρμογή του αρχικά συμφωνηθέντος ή μετά απο αναπροσαρμογή (συμβατική ή νόμιμη) μισθώματος εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων καταστάσεων επήλθε τόσο ουσιώδης μεταβολή της μισθωτικής αξίας ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του ενοικιαστή στην καταβολή του αρχικά συμφωνηθέντος ενοικίου να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που πρέπει να κυριαρχούν στις συναλλαγές και μετά ταύτα να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (288ΑΚ) η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ των παροχών των συμβαλλόμενων μερών και με αυτό τον τρόπο να αποκαθιστά την διαταραγμένη καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997 Νόμος).

Μεταβολή των συνθηκών : σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου ή άλλων επίσης όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος ή απο διάφορους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων.\

ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΚΑΝΕΙ ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ
Έτσι το δικαστήριο οφείλει να διαγνώσει αν μεταξύ του αρχικώς συμφωνηθέντος μισθώματος (ενοικίου) και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπο καθεστώς ελεύθερου μισθώσεως (αν ήταν ξενοίκιαστο το ακίνητο δηλαδή) υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, αφού διαπιστώσει μεγάλη δυσαναλογία να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραγμένη καλή πίστη στις συναλλαγές. 


ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ

• Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών από το χρόνο της μίσθωσης μέχρι τον χρόνο συζήτησης της αγωγής (δεν ενδιαφέρει το προβλεπτό ή το απρόβλεπτο, το έκακτο ή το υπαίτιο που προξένησε αυτή τη μεταβολή
• ουσιώδης απόκλιση του επιβαλλόμενου μισθώματος με αυτό που αρχικά ή αργότερο συμφωνήθηκε ή αναπροσαρμόστηκε

αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της απόκλισης και της μεταβολής των συνθηκών

Πρόσφατα αποφάσισε το δικαστήριο ότι μεταβολή των συνθηκών συνιστούσε 

1. Ο νόμος που απαγορεύει το κάπνισμα σε καφετέρια, πράγμα το οποίο επηρέασε ουσιωδώς τη μείωση πελατείας σε αυτό.

Οι τρέχουσες οικονομικές συγκυρίες ( η χώρα είναι στα πρόθυρα πτωχεύσεως)

ΜΙΑ ΜΕΙΩΣΗ ΤΗΣ ΤΑΞΗΣ ΤΟΥ 25% με 30% ΜΠΟΡΕΙ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΑ ΠΑΡΑΠΑΝΩ ΝΑ ΕΠΙΤΕΥΧΘΕΙ

(ΜΠρωΚατερ 1/2012 Νόμος). 


ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΙΩΣΗ ΤΟΥ ΑΡΧΙΚΩΣ ΣΥΜΦΩΝΗΘΕΝΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΟΥ

Αναλυτικά πρέπει να συγκεκριμενοποιούν οι ενοικιαστές ποιές είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονονομικές, νομισματικές) οι οποίες και μετέβαλαν τις προυποθέσεις εκπλήρωσης της παροχής (καταβολής ενοικίου) όπως είχε αυτό συμφωνηθεί αρχικά με τη σύμβαση μίσθωσης και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια στις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή το ποσοστό αναπροσαρμογής του μισθώματος. 

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΑΠΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ

Π.Χ πρέπει να αναφερθεί συγκεκριμένα η μείωση του τιμαρίθμου ζωής όπως και του ατομικού εισοδήματος, η μη ζήτηση εμπορικών καταστημάτων προς ενοικίαση που έχει ως συνέπεια της μείωση της μισθωτικής αξίας αυτού, η ζημία του μισθωτή καθώς και η αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων. 

ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ- ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ 
Θα πρέπει  αγαπητοί αναγνώστες να σας τονίσω πως με μία επίτευξη μείωσης του μηνίαιου μισθώματος η μείωση αυτή θα ισχύει μόνο για το μέλλον και όχι αναδρομικά λόγω του ότι στην ουσία ανατρέπεται μία επιτευχθείσα αρχικώς συμφωνία (διαπλαστικού χαρακτήρα όπως την ονομάζει ο νομοθέτης). 

ΜΕΙΩΘΗΚΑΝ ΤΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΕΝΟΙΚΙΑ- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΤΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ 

Όπως πρόσεξα και σε μία άλλη απόφαση, δικαστήριο αναπροσάρμοσε το καταβαλλόμενο μίσθωμα απο 3.500 ευρώ το μήνα στα 2.800 ευρώ το μήνα και αναφορικά με την αρχικώς προβλεφθείσα αναπροσαρμογή μισθώματος η οποία είχε συμφωνηθεί στο 10%, το δικαστήριο την αναπροσάρμοσε σε ποσοστό 5% ετησίως. Μάλιστα επικαλέστηκε στην απόφαση του και τη διεύθυνση την ηλεκτρονική της Τράπεζας της Ελλάδος  (Αθ 944/2011).